农用土地使用权流转的形式主要有转让、转包、互换、入股 、“四荒”使用权拍卖(租赁) 。集体非农建设用地流转的形式主要有出租土地使用权、直接转让土地使用权、土地入股、合营、其他形式。

 

2.2 集体土地使用权流转现行规定的缺陷

 

2.2.1 集体土地所有权主体不明确，集体土地使用权无法得到保护

我国(宪法》第10条和《土地管理法》第8条都明确了农村集体所有土地的范围为：一是农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的外，属于集体所有。二是宅基地和自留地、自留山。《土地管理法》第10条规定：“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”这虽然从法律上肯定了目前我国农村土地产权的“三级所有，组为基础”的现状，但集体土地所有权行使的主体代表是含混不清的。

近年来，我国学术界对集体所有权问题始终存在着不同意见。更有学者的观点认为，集体所有权其实是不存在的，现有的集体所有权其实就是国家所有权。有学者认为“国家依然是土地的真正所有者，乡村集体只是最低一级的代理人”。①

   

2.2.2 集体土地使用权的法律属性不利于稳定农业和农村经济的发展

    根据我国(土地管理法)第2条、第9条、第10条和第63条等有关规定，集体土地使用权是一种用益物权和限制物权。

    用益物权  集体土地使用权是由集体土地所有权派生出的一种用益物权，是所有人或所有人以外的民事主体享有的对集体土地进行占有、使用、收益的权利。在我国国有土地使用权可以转让、出租、抵押和用于投资。村民拥有的集体土地使用权可以依法继承。土地有偿使用制度的改革在城市已取得了令人瞩目的成绩，而农村集体土地使用权流转法律迟迟不能出台，而现实中集体土地使用权流转的隐形市场存在早已是公开的秘密，客观上要求加快这部分法律的立法工作，促进社会和经济的发展。

    限制物权  集体土地所有权的团体性、法人性和社区性，以及国家为稳定农村土地而采取的保护政策，并将集体土地使用权作为农民生存和发展的基本保障，决定了集体土地使用权的主体主要为集体组织的成员。在绝大多数情况下，拥有村民权是取得集体土地使用权的必要条件。这种主体资格的限制虽有利于农村承包地的稳定，但在一定程度上也限制了集体土地使用权的流转。(村民委员会组织法》的执行，村级民主的建设和村民组织职权的有效行使，保证了村民内部土地适当调整的可能和合理，但同时也排斥了外部介入的可能性。国家实行土地用途管制制度，以及对不同种类的集体土地使用权在设置上的差异，在使用权能、处分权能上的不同限制，同样影响着集体土地使用权的流转，也说明土地使用权是一种限制物权。

 

2.2.3农村集体土地使用权流转中的问题

(1)认识不统一，政策不完善。

实践证明，认识问题是目前制约农村土地使用权流转的首要问题。一方面，农民具有很强的恋地情结。由于长期以来形成的对土地的依附性，一些农民想将承包土地的使用权进行流转而又心有疑虑，害怕彻底失去土地，当其外出打工或无力耕种时，往往选择私下协商代耕，临时性转包，甚至干脆撂荒，也不愿意放弃土地使用权，让其流转，相当部分农民把土地作为在其他行业混不下去时的一种退路。另一方面，一些干部对土地使用权流转的必要性认识不足，不支持，不引导，听其自然；规范工作缺乏主动性、超前性，缺乏必要的行政引导。政策法规不健全，不完善、不配套，无章可循，导致一些地方出现政策违规现象。个别地方为了所谓的招商引资，置党和国家的承包土地一定30年不变的政策不顾，擅自延长承包期，耕地租包期有的长达50年、70年。