一、 住房贷款证券化实施的必要性
住房贷款证券化是房地产证券化的一种，是集合一系列用途、质量、偿还期限相同或相近，并可以产生大规模稳定的现金流的住房抵押贷款，对其进行组合包装后，以其为标的资产发行证券进行融资的过程。它实质上是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构，该机构以其收购的住房抵押贷款为基础在资本市场上发行证券（主要是住房抵押贷款债券）的行为。
随着我国住房体制改革的深化，金融业对房地产业的支持作用日益巨大，积极开展住房抵押贷款证券化业务，具有多方面现实的、积极的意义，是十分必要的。
１、 住房抵押贷款证券化可以极大地推动房地产业的发展。
我国要将住房产业培育成为国民经济新的增长点，关键在于启动居民的住房消费。而居民的收入与房价之间存在着较大的差距，这又依赖于金融的大力支持。目前我国已推出的个人住房抵押贷款业务正蓬勃开展，但我们应当看到，该项业务需要有巨额的资金作为后盾，因此，为了保证住房抵押贷款业务的持续发展，必须为其提供长期、稳定的资金来源。这就需要培育和发展住房低押贷款二级市场，实现住房抵押贷款的证券化，开辟长期住房融资的渠道。根据有关部门的测算：每１亿元的住房抵押贷款证券化能带动５亿元以上的国内需求，这对于培育住房产业成为新的经济增长点，促进国民经济的发展，将起到十分重要的作用。
２、 住房贷款证券化能有效地化解商业银行的风险。
　　在住房抵押贷款一级市场的过程中，商业银行面临着许多风险，如信用风险、流动性风险、利率风险、通货膨胀风险等。信用风险是指银行在发放个人住房抵押贷款时面临着借入人由于各种因素不能按期或无力偿还债务，或者即使借款人有实际支付能力，但拒不偿还债务，从而给银行带来损失的可能性。流动性风险是指由于个人住房贷款周期长、回收慢，而银行存款期限则较短（最长为５年），银行资产与负债期限的不匹配使其容易陷入资金周转不畅的困境。利率风险是指由于个人住房抵押贷款期限较长，在此期间由于实际利率水平的变化而给贷款人造成损失的可能性。通货膨胀风险则是指当通货膨胀率高于贷款利率时，给商业银行带来损失的可能性。由于证券具有可分割性和变现性的特点，将住房抵押贷款证券化，一方面可以把社会闲散资金集中起来，实现住房投资的大众化；另一方面可以使住房抵押贷款这部分银行资产以有价证券的形式在二级市场上流通和转让。这样，在一定程度上，就将由商业银行承担的存在于住房抵押贷款中的各种风险分散和转移给大众投资者。
３、 住房抵押贷款证券化有利于中央银行维护金融市场的稳定。
　　由于我国资本市场发育程度低下、银行证券资产匮乏等原因，央行的货币政策——公开市场业务无法有效地通过证券的吞吐而实现强有力的宏观金融调控。住房抵押贷款证券是仅次于国债的优良债券，当住房抵押贷款证券化发展到一定程度后，中央银行可以将住房抵押贷款证券作为公开市场操作的对象。中央银行将能更有效地实施对持有多元化资产、能更灵活地调节资产负债构成的商业银行的监管，从而有助于增强金融市场运行系统的稳定性。
４、 住房抵押贷款证券化将进一步完善我国的资本市场
住房抵押贷款证券化具有证券的转让、投资、融资、配资及调节功能，是一种信用高、收益稳定的投资品，能为资本市场吸引众多投资者，实现资本市场的扩容。同时它作为一种金融创新，开辟了一条新的融资渠道，有利于改变我国目前资本市场上股市过热、债市过冷的不均衡局面，促进资本市场的全面发展。
二、 推行住房抵押贷款证券化的前提
住房抵押贷款证券化的推行是有前提的：这就是住房抵押贷款一级市场的充分发展。首先，从住房抵押贷款一级市场的供给方面来看，资金供给是过剩的。由于我国商业银行刚刚介入住房抵押贷款这一投资领域，个人住房抵押贷款占国家银行贷款总额的比例仅约４%，远远低于国际水平，因而商业银行在住房抵押贷款一级市场上发放贷款有充分的资金来源保障。因此，供给方面影响住房抵押贷款一级市场发展的因素不在于资金来源，而在于其他方面：其一：住房贷款按揭成数低，我国规定最高的按揭成数仅为７成，而香港、新加坡等国家甚至为１０成；其二、还款期限短，我国住房抵押贷款还款期限一般在５年以下，最长仅为２０年，而美国和加拿大多为２０－３０年，最长还款期限可达３５年；其三，贷款利率偏高，我国个人住房贷款年利率在４％左右，而国际上年利率水平在１０％以下，低的仅为２％。
其次，从住房抵押贷款一级市场上的需求方面来看，目前购房者在住房抵押贷款市场上所面临的信贷资金约束在相当程度上是由于最高贷款额度的限制造成的。我国规定:个人购房的首期付款不得低于所购住房全部价款的30%。也就是说，贷款的最高限额仅为房价的70％。高昂的房价、巨额的首期付款与居民的收入水平过低、还本付息能力较弱形成鲜明的反差，加上个人住房贷款条件严格、手续繁杂等因素，极大地限制了居民对于住房抵押贷款的需求。
再次，住房抵押贷款证券化固然会促进我国资本市场的发展，但必须是以一个运行秩序良好、规范的资本市场为前提，否则只会带来资本市场的紊乱。因此，住房抵押贷款的实行，不能操之过急，应抓住恰当的历史机遇作为切入点，使其水到渠成。当前首要的任务是发展与完善住房抵押贷款的一级市场和加快资本市场的法制化建设，为住房抵押贷款创造有利的条件，待住房抵押贷款一级市场的发育成熟后，再实行住房抵押贷款证券化。

三、 我国推行住房抵押贷款证券化的难点
　　我们面临的问题主要是，住房抵押贷款的全国性需求上升高潮还未形成，住房抵押贷款机构对实施证券化尚缺乏统一的认识，住房抵押贷款证券化的法律配套建设还不完善，住房抵押贷款证券化的信用基础较差、中介机构的服务质量有待提高等。具体言之，存在以下几点问题：
　　１、一级市场欠发达，地区之间与机构之间的发展明显不平衡。第一，我国住房抵押贷款业务的发展时间已有10年，但总体发展规模还比较小。全国住房抵押贷款余额1998年为710亿元，1999年10月为1315亿元，在金融机构新增贷款规模中的比重很低。第二，上海市与深圳市等沿海城市发展速度明显快于其它省市。第三，我国个人住房抵押贷款业务主要集中在个别或少数大银行。个贷业务发展的地区不平衡与机构不平衡不符合证券化正式启动的要求，在全国范围内推行证券化的时机尚未成熟。
２、政府部门与有关机构对住房抵押贷款证券化的认识还不完全统一。我国的住房抵押贷款基本上是通过公积金管理部门与商业银行这两条渠道发放的。由于公积金贷款的利率低于商业性贷款利率，对公积金贷款的需求迅速增长。公积金管理部门对证券化的态度是积极的、欢迎的。对住房抵押贷款发放较多的建设银行等商业银行来说，对证券化的态度也是积极的，也在努力探索证券化的途径，只是在具体操作方式的选择与操作思路上的认识有所不同。但对住房抵押贷款发放量较少的银行而言，目前的住房抵押贷款无论从收益还是从贷款质量上讲都是难以割舍的优质资产，加上我国银行实行的是资金调度能力较强的总分行制，流动性问题尚不严重，从而有些商业银行的态度还是明显不积极的。
３、法律配套建设不完善。尽管我国已有为数不少的全国性法规，比如《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《住房公积金管理条例》等，以及不断增加的地方性法规，但真正直接地针对资产证券化与住房抵押贷款证券化的法律框架还未形成，各参与主体的地位、权力与义务等关系尚不明确，法律保障基础不充分。
　　４、金融基础设施体系不完善。发展中国家一般从以下一些方面建立金融基础设施：创建和改善市场体制与金融机构；通过金融中介筹集资金；重组投资基金、养老金基金、保险公司和其他金融机构投资者，加强对他们的监管；制定和改进关于部门发展、私营企业作用及对其监管的政策；改善民营金融机构并加强对其监管。国际金融公司（IFC）的建议是，当一个国家最基本的金融基础设施还没有建立起来时，人们可以从允许民营金融机构发展的小处做起，比如住房融资、风险投资与租赁。
　　目前，我国面临的关键问题是金融基础设施比较薄弱，金融中介服务水平不高。具体表现在：现代商业银行制度尚未完全确立，市场金融体制不完善；专业化投资银行机制与金融担保机制欠缺，风险管理水平不高；金融工具创新的激励乏力，金融深化的层次不高；金融法律、金融会计等金融咨询服务质量不高，资产评估机构过多过乱行为欠规范，资信评级机构的信誉与独立性差；没有专业化的住房抵押贷款保险机构与担保机构；企业的金融信用意识偏淡，个人的金融依赖水平较低。
四、 我国推行住房抵押贷款证券化的举措
1、深化住房制度改革
实行住房抵押贷款证券化，对住房金融提出了更高的要求，但该项改革的推行必须基于住房制度改革的深化。为此，应理顺土地使用权的划拨、出让条件和住房产权关系，彻底实现住房市场化；同时，制定一系列的措施，防止各种侵权行为，全面推动住房改革的进程，为住房抵押证券化开辟道路。
2、健全住房抵押贷款一级市场的相关制度根据国际经验，各国在实行住房抵押贷款一级市场发展已经相当成熟。针对我国现状，应加快完善住房抵押贷款一级市场的制度建设：首先，加快整体信用评级体制改革进程，建立和完善住房抵押贷款的信用担保体系，完善一级市场的风险控制机制；其次，完善抵押贷款一级市场上的贷款方式，可考虑事先在一级市场上推出固定利率的抵押贷款，或对现行的可变利率抵押贷款进行完善，创造出现金流动（本金与利息）相对稳定的贷款品种，为其上市做好准备。
3、规范证券市场的运行机制
　　住房抵押贷款的资金巨大，需要在一个成熟的证券市场上市。而我国证券市场还不够成熟，投机气氛浓厚，炒作、违规现象时有发生；市场中的主要参与者――各类金融机构、中介机构发展落后；股票市场与债券市场发展不平衡。为此，必须尽快规范证券市场现有的运行机制；培育共同基金、合作基金、信托投资基金等机构投资主体；规范信托、证券等非银行金融中介机构和注册会计师事务所、律师事务所、评估机构等中介服务机构的行为，加强对证券市场监管力度。
４、 健全相关的法规制度
　　实行住房抵押贷款证券化，离不开政府的积极参与和支持。政府要发挥应有的作用，完善相关的制度安排，抓紧资产证券化的整体法律环境建设与相关规章制度的制定；通过立法规范住房抵押贷款证券化的市场操作程序和住房抵押贷款证券化市场上的交易行为；鼓励以商业银行为主体，各种中外金融机构参与证券化资产的交易；尽量减轻从事住房抵押贷款业务的机构的税收负担以减少资产证券化的融资成本；建立专门的政府担保机构，向符合规定条件的住房抵押贷款提供担保或保险保证；加强对住房抵押贷款一、二级市场的宏观调控、监管与协调等等。