住房抵押贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商，再以年金的形式按月向银行支付款项以还清贷款。抵押贷款的目的是为了减轻购房者的支付压力，让更多的中低收入者可以购买住房，因此其借贷期限较长，一般为20－30年。但是住房抵押贷款对商业银行的利润较为可观。美国商业银行住房抵押贷款的利润率一般为10％左右，我国银行的实际利润率也在相当水平。尤其随着金融市场的不断完善，许多原先是银行重要利润来源的大企业客户纷纷离开银行，通过证券市场直接融资；在这种情况下，住房抵押贷款成为商业银行主要的利润来源，各银行都加大了拓展住房抵押贷款的业务。据不完全统计，美国的个人住房抵押贷款余额已突破1.7万亿美元，约占银行总资产的1/3。我国的住房抵押贷款余额虽然存量不大，但增长迅速，参见表一。

从表一中可看出，我国住房抵押贷款余额的增长速度十分惊人，在商业银行总资产中的比例已接近10％。其快速增长的原因一方面是因为其能给银行带来丰厚的利润；另一方面是因为其被认为是风险较低的资产。许多银行都把个人住房贷款当作银行的高质量资产。这主要是因为每一笔住房抵押贷款都有相应的房产作为抵押，而房产对于个人来说是具有非一般意义的资产，通常情况下购房者的违约风险很小，据统计不到1％；其次，即使购房者违约，银行也可以将房屋拍卖，将贷款收回，因为从长远来看房价呈上升的趋势。但果真是这样吗？我们来看一下的事例。
二十世纪八十年代初期，一向稳健的美国银行业发生了大规模的银行倒闭事件，数年间几百家银行宣布破产，对美国经济造成了严重打击。倒闭的银行中主要是存款储蓄银行（S&L），这种银行的主要业务就是发放被认为风险较低的个人住房抵押贷款。据美国联邦存款保险机构统计，银行倒闭的概率与其住房贷款余额在总资产中的比例成正相关关系（参见图一）。二十世纪九十年代，被认为是世界经济发展奇迹的日本发生了严重的金融危机，以房地产为抵押的巨额贷款使日本金融界背上了沉重的不良债权包袱，造成日本的金融机构频频破产，影响了整个金融界的生存。其中尤以专门从事房地产贷款业务的日本住宅金融专门公司（简称“住专”）的倒闭最为突出，该公司1995年的不良债权高达81300亿日元，占总资产的比率为76％。

显然，我们无法用无效或松懈的银行管理和银行产品的设计问题来解释这种整个经济发生坏帐的现象，虽然它们也可以被认为是产生坏帐的原因。由此可见，巨额住房抵押贷款本身对整个银行体系酝酿着无法估量的风险，而且如果我们不对此进行认真分析和妥善处理的话，这种风险对整个银行系统来说几乎是无法避免的。
住房抵押贷款对银行体系的风险主要有利率风险和信用风险两种。住房贷款期限较长的特点决定着这两种风险都和经济发展的周期有密切的关系。首先分析利率风险。利率风险指的是由于利率的变动而给银行带来的收益损失。利率的变动同经济形式有密切的关系，一般说来经济繁荣时期利率会上升，随后在经济危机时期利率到达最高点，接着在经济萧条期利率会下降，到最小后又会在复苏阶段开始上升，如图二所示。在到 期，经济处于繁荣阶段，此时银行的存款利率为 同时贷款利率为 ；在 到 期，经济处于萧条期，此时银行的存款利率为 同时贷款利率为 。显然， 且 。根据配比原则，银行在 到 期发生的成本应由在同一时期得到的收益进行补偿，这样才能保证银行正常的盈利水平。但是由于银行借短贷长的经营特点，如果购房者的还款期限跨越两个时期，那么出于套利的考虑，购房者必然会在 到 期借入利率较低的贷款来归还其在 到 期借入的贷款，这样银行就会因为成本收益的不配比受到利息损失。而且由于并不能保证 ，因此银行此笔业务很有可能不仅没有利润反而会出现亏损。如果所有购房者都这样做的话，那么整个银行系统面临的利率风险是比较大的。另外还有一种利率风险状况。这种状况类似于上述情况的相反情形。我们以美国为例来说明这种状况。二十世纪八十年代初期，美国金融市场上短期利率巨幅上升。由于许多储蓄存款银行的住房贷款利率较低，而银行本身又是短存长贷，因此为了维持正常的经营活动，储蓄存款银行被迫以较高的利率借入存款，结果造成经营亏损，导致了后来大量的储蓄存款银行破产倒闭。

其次分析信用风险，信用风险是住房抵押贷款对银行体系的主要风险。信用风险指的是违约风险，即银行不能按时或足额的收到本息。信用风险具有综合性，所有各种其它风险最终都会这种风险体现出来，表现为金融交易中的违约行为；其次，信用风险具有传递性和扩散性，金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方，形成一个“信用风险链”；其三，信用风险具有积累性，由于信用风险具有传递性，就会引起加总的风险迅速增大，从小的方面来说会造成“三角债”，从大的方面看会引起“金融危机”；其四，信用风险具有隐蔽性和突发性；最后，信用风险是一种不可测量的风险，其不确定性更难于把握。住房抵押贷款的信用风险与经济周期有着密切的联系。因为购房者个人的收入是还款的保证，而居民收入又同一国的经济发展周期状况有密切关系。当经济周期处于繁荣阶段时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，。在这个阶段，银行的住房抵押贷款余额大量增加，但由于购房者有者较好的收入，同时房价较高使房屋的变现不成问题，因此银行对住房抵押贷款余额增加不以为然反而认为给银行带来了大量可观的利润。当经济周期处于衰退期时，失业现象大量增加，购房者的收入下降，还款能力得不到保证。于是借款人的风险转为抵押风险，同时由于经济转入收缩房价急速下跌，房屋的变现能力下降，抵押风险进一步转变为银行的不良债券或损失。当这种现象大量出现时，巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。此时，如果仅仅是某几家银行除了问题，再担保机构、再保险机构或中央银行还是能够化解这种风险。但是如果整个银行体系都面临相同的问题，任何金融机构都解救乏术。在这种情况下，如果银行的坏帐损失超过了其自有资本金，银行只能宣布倒闭。我们知道，现在的金融机构都处在信用风险链上，彼此间的关系错综复杂，一家银行的倒闭往往会引起连锁反应造成别的银行也倒闭；更为重要的是这会使公众对银行的信用产生动摇，如果挤兑一旦发生的话，整个银行体系将面临灭顶之灾，于是金融危机就不可避免了。二十世纪九十年代日本发生的金融危机就是这样的典型案例。
利率风险和信用风险同经济周期都有着密切的联系，而且经常会同时发生。在经济周期进入衰退时，有还款能力的人会借低利率还高利率，增加银行的利率风险，而没有还款能力的人会增加银行的信用风险。当这两种风险形成合力并积累到可以爆发时，单靠银行体系自身的力量是难以应付的。因此，住房抵押贷款风险对银行体系来说是系统风险。对于系统性风险而言，银行是难以通过自身体系予以化解的。在必须开展住房抵押贷款业务的情况下，银行只能进行风险转移和风险分散。住房抵押贷款风险在本质上是由于贷款的期限过长以至于缺乏流动性和不能满足期限的配比原则而引起的。因此解决这种风险的关键是解决其流动性问题。就此而言，抵押贷款的证券化是解决住房抵押贷款风险的有效方法。

抵押贷款证券化，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。正如美国著名经济学家莫迪格利亚尼指出的：“资产证券化真正的意义并不在于发行证券本身，而在于这种新的金融工具彻底改变了传统的金融中介方式，在借款人与贷款人之间，架起了更有效的融资渠道。”抵押贷款证券化是以银行住房抵押贷款为基础发行抵押贷款证券，将不可流动的金融资产转化为可流通的证券，从而降低了银行自身的诸多风险，提高了资产的流动性并且完善了银行的资产负债结构。住房抵押贷款证券化是将住房抵押贷款按其特点分解、细分，再重新组合、重新定价和重新分配风险与收益，通过对初级产品的一种深加工，以实现提高金融产品质量、信用等级和分散风险的目的。这在对银行的资产进行分解的同时，也将由银行独自承担的风险进行分散和转移，即将过去由银行一家承担的发放抵押贷款、持有贷款和回收贷款本息等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动，将传统的由“借款人－金融中介机构－储蓄者”形成的信用链条，延长为由众多金融机构、投资者参与的更长的信用链，从而将体系内的风险转化为体系外，即证券市场上的风险。在证券市场上存在者大量的投资者，当证券化的资产在这些投资者之间自由转让时，证券化资产就可以被合理定价，并且由接受定价的投资者自己承担投资风险，这样就极大地减弱了风险过度集中的可能性；而由过度投机、市场操纵等导致的金融资产价格的非正常波动只是一种派生风险，可以通过完善证券市场的制度和有效监管将这种风险降低到证券市场能自行化解的程度。因此在证券市场上，住房抵押贷款证券化的金融风险是派生的、分散的，演化为体系性的风险的可能性不大。
毋庸置疑，面对我国商业银行愈来愈大的住房抵押贷款余额，我国银行体系面临的巨大风险也在不断积聚中。在这种情况下，只要我们能够根据我国的具体国情设计出符合我国实际的住房抵押贷款证券化模式，我们是可以有效处理这种风险的。
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