21世纪是城市化的世纪，同时也是中国改革从政府推动改革向改革推动政府的世纪。以转变政府职能为核心，建立公共行政为目标的“改革政府”的改革，一方面，使政府逐渐从市场领域退出的同时，在中国走向城市化过程中，中国城市政府又面临着从经营城市、营销城市的高度进入市场、参与市场竞争的挑战。从这个意义上讲，21世纪不仅是城市化的世纪，同时也是城市经营的世纪。在城市经营上，如何实现城市的增殖经营和城市个性的再造，又是中国21世纪城市经营面临的最大难题。
计划式城市经营的三大误区与城市经营风险
城市经营是在中国政府尚未彻底从计划经济体制中退出，对城市经营尚未有足够知识积累和经验准备背景下突然到来的，所以，正在掀起的地区之间的竞争形成对城市经营管理强烈的需求，与以计划经济的思维方式对待城市经营管理相矛盾，形成了目前存在的对城市经营认识的偏差和误解。
目前对城市经营的误解主要有三大表现：
一是将城市经营搞成了不计成本的城市营销。目前盛行的城市营销是一种过分追求表面化的营销，将城市营销当成城市经营本身的营销。这种城市营销，一方面不可能在提高城市内在竞争力上下工夫，另一方面，也会将城市营销仅仅理解为单纯的城市形象营销，理解为城市的美观漂亮，追求基础设施的现代化，追求楼高、路宽、树绿、水清等等环境的硬件打造，以及不惜代价追求建造标志性的建筑。在这种思想指导下的城市形象的营销，虽然也可能在短时间内形成某种效应，获得上级领导的认可，但最终得不到市场的认可。得不到市场认可的城市营销，花费巨资的结果，不仅不能给城市经营带来增殖效益，反而形成了城市负债。在计划经济时代，大量不计成本的政府投资，形成了到目前为止仍不得不背的经济包袱。在政府从竞争性的投资领域退出之后，如果在观念和思维方式上仍停留在计划经济管理的惯性中，在目前掀起的城市经营的高潮中，这种计划式的城市营销就会演变成城市发展的新负担，重演计划经济时代的政府投资的悲剧。
二是把城市经营看成单纯的政府对城市土地经营和政府对公共设施的收费管理。一些政府在急于扩展城市规模的过程中，发现城市建设的资金不足，于是希望通过城市经营来解决城市建设资金不足的问题。从表面上看，这无可非议。甚至可以找到沿海开发区如何在进行土地经营上成功地解决了城市建设资金不足的经验。对城市土地进行市场化经营确实是城市经营的内容之一。问题是在什么样的背景下、以什么目标定位对土地进行市场化经营。南方沿海开放城市，一般是在城市已经形成对外来投资吸引力的前提下，或者说是在城市产业发展对城市土地形成强烈需求推动下进行城市土地的市场化经营。可以发现，在南方沿海开发区，凡是土地经营成功的，政府的收益并不主要是直接从土地经营中获得的，而是从政府在土地经营中获得带动产业的发展或房地产业的发展中获得的。特别是在中西部地区，如果政府对土地经营的目的，不是来自产业发展需求的推动，而是来自政府想直接从土地经营中获取收益需求的推动。这可能会出现这样一些结果：在急功近利驱动下政府对土地市场化运作，可能会变成政府与土地经营公司合谋的土地圈套运作，或者是把未来开发更有价值的土地提前开发，为了眼前的小利不惜牺牲未来重大收益；或者是人为地提高一级市场的土地价格，造成城市地价上升，人为提高市场准入门槛。
总之，这种脱离城市产业需求推动的土地市场化经营，在本质仍未走出计划经济的思维的惯性。是政府仍未完全从计划管理模式彻底退出的表现。城市营销要求政府把城市系统当成一个企业来运营，依此来提高整个城市的竞争力，而不是把政府变为企业，成为新的地主，来与民争利。有些政府为了筹措资金，甚至以“以城养城”的名义提高城市公共设施管理费。这种所谓的城市经营，其结果只能是一种亏损经营，不仅不能提高城市的竞争力，反而会削弱城市的竞争力。这不是理论推理，而是自90年代以来发生在一些城市的事实。
三是把城市经营展开的竞争活动，理解为相互模仿攀比的竞争。竞争变成了比一流、比谁更大的竞争。楼，你高我更高；路，你宽我更宽；广场，你大我更大。盲目攀比不仅造成大量人力物力财力的浪费，又破坏了城市的风格与传统，产生了巨大的负面影响，而且这种影响在较长时期是难以消除的。这同样是一种没有跳出计划怪圈的“大跃进式”的竞争。导入市场经济的竞争，是促使产品多样化的竞争。在计划经济也存在竞争，计划经济时代的竞争，是在上级设定目标前提下的竞争，竞争参与者在限定目标下的竞争，只能在相互模仿、攀比上作文章。这种缺乏市场约束的竞争，最终会陷入虚假的盲目比大、争高的竞争。大跃进时代大练钢铁的竞争就是这种典型的计划式的竞争。市场经济时代的竞争是将竞争目标的选择权充分交给竞争者的竞争。所以市场经济时代的竞争是目标多样化和产品多样化的竞争。市场作为最终裁决者，虽然也鼓励作大，喜欢一流，但市场不喜欢单一化的大，仍然是多样化的大。市场给模仿者定价最低，为多样化创新定价最高。
目前在城市经营中存在的比广场大，比楼高的竞争，不是以市场为导向的竞争。在市场主导下经营城市的竞争，是系统提高城市竞争力和城市品牌的竞争。特大的广场和超高建筑，增加的不是城市的竞争力，可能是一种城市经营的负担。
目前在城市经营中存在的误区，根源上是以计划方式的思维对待市场化条件下的城市经营。城市经营的主体是政府，市场化的城市经营需要市场化的政府来推动。从计划经济时代的城市管理向现代的城市经营转变，是一场中国城市管理理念和管理方式的飞跃。要完成管理上的飞跃，必须以政府职能改革和观念的转变为前提。
市场经济条件下城市经营的目标定位：城市增殖经营
计划式的城市经营与市场导向的城市经营的最大区别就在于，计划式城市经营没有将城市看成市场经济体系中的一个参与市场竞争的开放系统，而是将城市看成了一个受政府控制的封闭系统，将所管辖的城市看成“诸侯封地”来经营。在这种观念下，城市经营的目标定位，只能是“守城经营”。守城经营只能是城市存量资源的经营；恰恰相反，市场导向的城市经营观是将城市看成市场体系中参与市场竞争的一个开放系统。在现代统一市场体系中，构成经济增长的要素除了城市的土地资源之外，其它资源处于高度的流动中，城市虽然具有使生产要素集聚的功能，但城市不能固化这些要素。正如马克思所讲的资本的本性是在不断地循环中增殖一样，现代经济的增长也是生产要素在不断地高速流动和不断地快速密集中完成增殖。市场经济条件下经济增长的规律决定了现代城市经营的目标定位，只能是适应城市间要素的高度流动和高度密集的要求，在参与市场的竞争中实现城市的增殖经营。
从城市增殖经营的观念认识现代城市系统，现代城市由四个系统构成。
一、城市接纳产业发展要素集聚和增殖的环境系统。城市环境系统由两个子系统构成：一是城市物质环境系统（硬环境系统）。该系统由三大要素构成：城市的土地要素；满足生产和生活需要的城市基础实施要素，也叫城市的公共服务设施系统；公共生态环境要素。二是以人为载体的城市社会环境系统（软环境系统）。社会环境系统由三大要素构成：文化形态、知识存量、服务效率。文化形态是由城市特定的历史积淀形成的历史文化、现代文化的综合。知识存量是指存在城市中人力资源和教育系统中知识的总和。服务效率包括市场供给私人服务和政府提供的公共服务效率。
二、以企业为主体的城市产业系统。城市产业系统是指在城市提供的环境系统平台之上存在的企业群落。支撑现代城市经济增长的产业，并不局限在工业领域，可以是旅游业，也可以是商贸业，但不论是什么产业，在市场经济条件下，最终都表现为企业的存在和发展。从统计学角度看，城市化的程度与企业的数量和企业的发展程度成正比（周天勇2001）。
三、由城市环境、城市产业和城市生活综合形成的城市形象系统。城市形象由四部分构成：1、表现城市文化的理念识别系统（CMI）；城市理念是特定的城市历史、城市精神、城市发展目标的浓缩；2、以城市市民和城市各种组织为载体的城市行为识别系统（CBI），城市行为是城市理念和文化在城市的社会表现，又具体表现为城市的市民的素质、品位，以及城市的民风、诚信、私人和公共服务的效率；3、城市产业结构识别系统（CIS），是旅游城市，还是商贸城市、或是制造业、资源型城市等；4、以城市建筑风格、街道等构成的城市景观是城市的视觉识别系统（CVIS）。
四、以制度创新为核心，以政府为主体的城市管理系统。城市的制度变迁来自两种力量：一种是自下而上来自市场推动的民间力量，称为市场推动的制度变迁；另一种是自上而下来自政府推动的官方力量，称为政府推动的制度变迁。政府对城市的管理有多种途径和手段，如审批、监管、政策等手段，但能够带来城市增殖的城市管理是具有制度创新内涵的创新。
如果从价值形态来看上述四大系统时，城市环境属于城市固定资产价值。分为有形的固定资产（物质环境）和无形的固定资产（社会环境）。城市固定资产具有像固定资本的特征，一次性投入，在多次性使用中，其价值一部分一部分地转移。物质环境的价值是这样，社会环境价值也是如此。如通过教育形成的一个城市知识储备和培育的城市信用体系等都是在长期中形成，渐渐地转移。此外，城市的固定资产形成以政府投资为主，很大一部分属于公共产品，所以城市固定资产形成主要通过渐进地积累过程形成。
城市产业经济系统属于城市流动资产价值。无论构成企业生产要素以何种物质形态存在，在一个现代完善的资本市场体系中，构成企业的物质要素都可以最终以资本价值形态进行流动。由于城市产业资产具有高度的流动性，所以城市产业资产可以通过集聚的途径形成。
城市的形象或城市品牌价值是由两部分组成的，一部分来自城市固定资产和流动资产两大系统内在价值外在化的结果，另一部分来自城市形象设计和城市营销投资形成的价值，由于这两部分价值并不是对存在物质直接标价，它们都依赖于某种物质实体而存在溢出的无形资产。所以将这部分资产称为城市溢出资产。

要维持以制度创新为核心的城市管理系统运行，需要有形资产的投入，但城市管理系统的存在价值并不简单是有形资产投入的直接转化，城市管理系统形成的价值渗透在这个城市的经济系统中。从这个意义上讲，将管理价值的存在形态称为附加资产价值。由此可得出这样一个公式：
一个城市的总资产或总价值 = 固定资产价值 流动资产价值 溢出资产价值 附加资产价值
上述对城市总资产价值构成的分析是静态分析，一个城市总资产增殖的过程是一个动态的过程。从动态的角度看，构成城市总资产各部分的增殖具有以下特点：
1、土地租金的涨落是一个城市环境资产增殖快慢的综合标志。一个城市的环境资产是否增殖，取决于城市环境资产的质量高低，城市环境资产质量的高低，表现为在一定的环境资产总量下，对城市流动资产的吸引力。环境资产质量越高，接纳的流动资产越多，就意味着环境资产的利用率越高，环境资产的增殖速度也就越快。受城市的土地资源有限性约束，环境资产增殖最终表现为土地租金的上升。
决定一个城市土地租金的高低有多种因素，如土地基础设施的投入，土地位置不同形成的级差地租。但推动城市地价上升的主要因素来自产业的推动。如果没有产业推动，无论怎样往土地上进行投入，地价也很难向上升。当然，要形成产业推动，就需要有高质量的环境资产。由于环境资产有物质环境和社会环境两部分构成，所以，在产业推动下导致的土地价格上升，并不仅仅是土地价格提高的结果，实际上是整个城市环境资产增殖的结果。
如果推动土地价格上涨的因素，不完全是产业推动，而是过度房地产投机的结果，那么土地价格的飚升及其导致的泡沫经济，不仅不是环境增殖的标志，而是环境资产贬值的先兆。
2、城市流动资产增殖的标志是城市国民生产总值增长。国民生产总值的增长是衡量整个城市总资产增殖的一个重要指标。城市的经营活动推动的城市环境资产质量提高，溢出价值和附加价值的提高，在城市经济发展上最终表现为城市GDP增长。
3、城市溢出资产是否增殖，表现为城市的品牌价值。由于城市溢出资产的构成，来自城市固定资产和流动资产的溢出和城市形象设计和营销形成的附加价值，所以一个城市品牌价值的增殖，一方面是一个城市固定资产和流动资产增殖的反映，同时也是一个城市管理能力的反映。所以，我们不能不重视城市营销，也不能过分夸大城市营销的作用。城市形象营销作用表现在两个方面：一方面使城市固定资产和流动资产的溢出价值凝结为城市品牌价值得以实现，另一方面在城市营销中创造新的附加价值。
4、城市管理具有两种功能，一是存量管理和增量管理。存量管理是没有制度创新的按部就班的管理，这样的管理不可能产生增殖。使城市管理产生增殖的只能是以制度创新为核心的增量管理。管理创新形成的附加价值，对整个城市系统具有“四两拨千斤”的作用。同时失败的城市管理，不仅会出现减量，严重时也会形成“差之丝毫，缪之千里”的负面作用。
市场导向下城市资产增殖方式：系统链动增殖
上述分析可以看出，在现代市场体系中，城市之所以成为经营的对象，是因为城市已经变成了受市场调节的价值化的资产。这就需要我们转变计划经济时代遗留的产品经济观念，以新的价值观来认识城市，只有这样才能按照市场经济规律来经营城市。如果以产品经济的观念来认识现代城市，就无法进入现代城市的经营之门，只能停留在计划式的城市管理怪圈中。从市场导向认识城市增殖经营，城市总资产增殖表现为在市场导向下的系统链动增殖。
城市是一个复杂的系统集成。从表面上看，城市总资产的增殖表现为城市产业资产的增长，所以在计划经济时代，城市资产增殖来自政府对产业的直接投资。在市场经济条件下城市总资产增殖的第一推动力是市场竞争，在市场调节下的产业要素严格按照优胜劣汰的竞争规则在城市之间的流动和配置。所以，在市场条件下城市资产增殖能力，突出地表现为城市对产业要素吸引力。城市所具有的系统性，决定了城市总增产的增殖动力来自构成总资产各系统要素之间的系统链动。具体讲在市场导向下的城市总资产增殖，来自三个系统的链动：
一、城市固定资产与流动资产的链动增殖。
在市场经济条件下，政府无法直接控制产业资产流动，城市产业资产流动直接受市场调节配置。政府对流动资产的经营主要通过改善城市固定资产的质量，提高对流动资产的吸引力来进行。所以，在城市固定资产和流动资产之间，存在着一种链动关系。城市环境资产质量的提高，会带动城市产业要素的集聚和增殖，城市产业资产增殖形成对以土地为基础的环境资产的需求，反过来又会推动城市环境资产增殖。产业资产与环境资产的增殖形成的剩余，又为政府加大城市环境投入，进一步提高城市环境对产业的吸引力创造了条件。
在产业资产集聚性增殖推动下的城市土地和人力资本价格的上升，是城市固定资产与流动资产链动增殖的标志。如果一个城市的土地价格上升，不是来自市场调节推动下的固定资产和流动资产的链动结果，而是人为造市和投机的推动，那么土地价格上升则包含着泡沫经济的风险。由此可以理解，为什么将城市经营理解为单纯对土地经营是对城市经营错误的认识。因为这种经营思路不符合固定资产与流动资产链动增殖的规律。脱离这个规律，城市资产不仅不可能出现增殖，反而会在泡沫经济中使城市资产贬值。即使在链动增殖推动下的城市土地价格和人力资本价格的上升，也需要慎重对待。因为，城市土地价格上升，一方面标志着城市资产处在链动增殖中，另一方面，又意味着流动资产进入城市的门槛在提高。在城市发展过程中，一个城市的竞争力的上升开始于土地和人力资本价格上升，同时一个城市竞争力的丧失，也终止于一个城市的土地和人力价格上升到产业要素无法流入止。由于政府可以通过土地一级市场调节土地价格，所以在政府在对城市固定资产的经营中，如何找到土地价格与流动资产之间的均衡点，保持城市的竞争力是城市经营的难题。
二、城市固定增产、流动资产与城市溢出资产之间的链动增殖。
城市溢出资产来自城市固定资产和流动资产价值的外在化，但经过城市营销将这种溢出资产价值凝结为一个城市的品牌价值时，城市的品牌价值反过来会使整个城市固定资产和流动资产的增殖，使溢出的价值会转化为城市内在价值的一部分。比如经过12年的开发、开放成长起来的浦东新区已经形成了自身独特的形象和品牌价值。一方面浦东品牌价值是浦东拥有的硬环境（一流的城市设施、以东方明珠和21世纪大道为标志的城市景观等）和社会环境（浦东小政府创造的高效率和规范化的社会服务体系）溢出价值的凝结，另一方面也是进驻浦动的许多知名的国际跨国公司和国内企业溢出价值的凝结。浦东拥有的这些溢出价值，经过浦东政府通过一系列国际会议进行成功的营销，凝结为浦东的品牌价值时，这种品牌价值反过来，不仅内化为浦东新区开发浦东旅游和会展经济的一部分，同时也给居住浦东的企业增加了无形资产。
三、城市管理与城市经营总资产之间的链动增殖。
无论是环境质量的提高，产业资产的增殖，还是溢出资产的品牌化，都与城市管理密切相关。所以，要实现城市的增殖经营，不是简单地对某一部分资产经营，而需要系统运筹，系统管理，使构成城市总增产的各个系统在链动中实现增殖。管理作为城市的附加资产，管理价值通过城市的固定资产、流动资产、溢出增产的增殖来体现。在管理与被管理的城市资产之间存在一种反馈机制。管理体现为城市管理资产的增殖，城市管理管理资产的增殖，会形成对管理改善激励。管理水平的进一步提高，又会形成新的附加资产。
中国城市化的迅速推进是在我们没有足够知识准备和经验积累的情况下到来的，城市管理知识短缺、经营观念的滞后是目前推进城市管理的最大障碍之一。系统集成的城市，需要系统集成的知识和系统的观念来经营。城市经营比企业经营更复杂，难度更大。如何成功地经营一个城市，单凭传统的经验已远远不够，需要科学管理观念和科学管理的知识积累。