“外资旋风”再袭房地产业

 

　　按照中国加入世贸组织的议定，目前，国家政策对于外资的进入还没有完全放开，但是，境外资本的介入已经显得有点迫不及待了。近日，首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团(INGGROUP)共同合资成立了“中国房地产开发基金”，这是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金。

　　同时，著名的全球性证券与投资公司摩根士丹利也公布了他们对海外基金投资中国房地产市场的一项研究，该项目研究表明：在未来2年～3年，将有3亿～20亿美元的海外资金投向中国的房地产市场。

　　看来，中国房地产市场将再度刮起一场强大的“外资旋风”。

　　港商捷足先登欧美紧随其后外资“汇集”内地地产

　　据了解，中国房地产开发基金的主要股东是来自欧美、东南亚、香港和台湾地区的大型房地产企业和金融企业，首创集团是这个基金的策略性伙伴。

　　“在国家政策没有放开之前，外国资本要想进入中国，目前最好的方式是境外投资人和中国相关的金融机构组建成合资基金。”对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓认为。

　　外商对华投资其实从我国对外开放以来就一直没有间断过，并呈现出迅速增长之势。以美国为例，在过去的21年中对华直接投资年增长率超过20%。即便如此，目前也只有约10.5%的外资与房地产有关.。

　　与此形成鲜明对比的是，房地产业对于外资的诱惑却越来越大。根据相关预测，未来5年内，内地房地产开发投资将达3580亿元人民币，平均年增长率达到7%。而住宅项目25%的边际利润率也是吸引外资眼球的另一重要原因。

　　面对内地快速发展的房地产市场，在中国加入世贸组织之前，外商已经开始摩拳擦掌，香港地产巨头早在1992年就捷足先登，抢食内地房地产这块奶酪。目前，香港的六大房地产集团———长实及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设已在内地房地产市场中各占一方。长实及和黄在内地经常联手发展地产物业，单是和黄在内地已持有400多万平方米的土地储备。新世界中国、恒基中国及新鸿基地产，在内地持有的土地储备也多达2200万平方米。

　　据房地产业界人士介绍，海外的投资载体进入中国，一般会带来75%～95%的资金，本地公司以各种方式出资5%～25%共同成立项目公司，然后一起开发地块。目前，麦格理银行、Hines、荷兰ING集团等海外基金组织正在中国的房地产开发市场上进行投资，而这些西方投资者的投资会集中在北京和上海这两个城市。

　　外资抢注的动向已使内地房地产市场悄然生变。目前，有外资参与的房地产企业多达5000家，占全国房地产开发企业总数的20%，利用外资总额已逾40多亿元人民币。

　　市场运作不规范加大投资风险外资“摸着石头过河”

　　尽管目前内地市场具有强大的诱惑力，但境外投资者依然理性地看重内地房地产业的市场风险，近年来，除上海等少数城市外，外资房地产企业在我国的投资规模基本上处于原地踏步甚至逐步萎缩的状况。可以说，外商在内地房地产市场的投资仍处于“摸着石头过河”阶段。而市场结构不合理、运作不规范是其最大的障碍。

　　业内人士指出，目前内地房地产市场存在的偏重一级市场的新项目开发、二级市场不完善、交易过程冗长、市场中介欠缺、交易信息不透明，以及融资困难、物业质量偏低等弊端都加大了境外资金的投资风险。

　　新华远老总任志强在一次中国住宅产业商会香港分会的交流会上就提出，资金出境问题也是影响外资在投资房地产时犹豫不定的重要因素。因为从现在内地的情况来看，资金出境仍然存在很多困难，而对于外资来说，能不能把利润转移回本土是其首要考虑的问题。另一方面，汇兑风险和税收风险也有可能让这种投资“缩水”，影响投资利润。

　　也正是因为这些原因，香港大的房地产商在内地的投资大多是不赚钱的，而欧美国家的投资商进入内地房地产市场就相当谨慎，主要以内地最缺乏的建筑设计为主。目前全球最大的225家国际工程承包公司中，已有140家在内地有业务。内地已批准了120多家中外合作和合营的建筑工程设计事务所。许多内地主要城市的标志性建筑不少出自国外建筑师之手，仅以北京为例，市场上的住宅房有10%以上为外商设计。

　　专家指出，根据世贸组织协议，中国政府3年内允许外商成立独资企业，合资合作企业在3年内开始享受国民待遇，届时，市场公开、公平，制度规范、透明，那种靠关系得到的税费减免、低价土地、优质地块的优先取得权等等将不复存在，欧美资金进入房地产开发领域的步伐可能会提速，外资在内地房地产业“摸着石头过河”的局面将会得到很大改善。

　　竞争产生马太效应资源整合应对冲击外资促进地产业升级

　　值得注意的是，外资不会携资金“单枪匹马”进入内地房地产市场，而是要以强势的资金、技术、销售、物业管理“排阵入市”。而我国现有的两万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于绝对劣势，缺乏竞争实力；同时，大量国有房地产企业还处于转制过

　　程中，企业制度不健全，与市场经济的要求不相适应，其经受市场竞争、抗御市场风险的能力都无法与外资房地产企业相提并论。

　　从投融资的角度来看，虽然到目前为止，外资开发商在内地开展的房地产业务失败的教训多于成功的经验，这个局面也不会在中国加入世贸组织后立即得到改变。但是更多的财团包括境外的资金会通过融资、投资的形式透过内地的机构从事房地产业务。外国金融机构的经营理念、服务意识和管理方式必将给我国的金融业带来巨大影响，而房地产业的发展离不开金融业的支持，目前，国内金融业的管理和服务水平低下更是让外资对内地房地产企业的冲击“雪上加霜”。

　　“市场在新资金进入的冲击下肯定会重新划分，在这个过程中，只有体制比较市场化，业务比较专业化，开放意识比较强，管理比较规范，形象比较健康，并有一定品牌优势的企业将比较容易得到境外资金的支持。”业内人士指出，马太效应势必在外资涌入房地产市场中再度体现。

　　安地房地产的有关负责人认为，企业的整合和资金渠道的扩充在某种程度上决定了房地产企业在这场优胜劣汰的竞争中能否脱颖而出，所以，国内众多的房地产企业应尽力加快现代企业制度建设进程，推进企业资产重组，加强企业管理，提高企业素质，以增强市场竞争力。

　　当然，外资进入房地产领域在带来冲击的同时，也会带来先进的观念和管理模式，刺激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本、提高产品品质，改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出高水平的、更适合消费需求的房地产产品。而国外先进的房地产服务公司的进入必然会引发国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上的较大改变，提高房地产服务业的服务水准，进而提升房地产业产品的供给水平，实现产业升级。

　　资料：

　　按照中国加入世贸组织协议，建设领域将逐步扩大对外开放：

　　1、在建筑业，将允许外国企业在中国成立合资、合作企业，并在3年内开始享受国民待遇；3年内开始允许外商成立独资企业，除可承揽由外国投资、赠款的工程和我国利用国际金融组织贷款并采取国际招标的工程，以及外商投资占50%以上的中外合资、合作建设的工程外，还可承揽国内建筑业难以单独完成的国内投资建设的工程。

　　2、在房地产业，除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面(包括房地产估价、物业管理、中介服务等)允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。

　　3、在勘察设计咨询业、标准定额及其工程服务和城市规划方面，也将允许外商在中国成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外商成立独资企业。